房贷期限延长与信贷管理改革

2026年8月28日，中国人民银行与国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，并同步出台《个人住房贷款管理办法（试行）》等五项管理办法。其中，个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。具体贷款期限将由购房人与商业银行协商确定。

在还款能力考核方面，《个人住房贷款管理办法（试行）》明确，月房贷支出与收入比需控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在60%以下（含60%）。对于共同申请贷款的，收入指主申请人和共同申请人的可支配收入，且需将共同申请人的债务一并计入。

预售制度改革与放款时点调整

同日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》。该通知要求预售项目的单体建筑必须完成主体结构封顶。购房款（含首付款和按揭贷款）必须全部存入监管账户，直至项目竣工验收且配套设施具备交付条件后方可解除监管。

在信贷发放时点上，新政要求实行现房销售的，个人住房贷款在销售备案后发放；实行预售的，则应在项目竣工备案后发放。此举旨在确保购房者实现“能拿房、再还贷”，从而防范住房逾期交付引发的金融风险。

政策影响与业内分析

针对此次调整，招联首席经济学家董希淼表示，延长房贷年限和调整偿债比例的核心在于风险可控的前提下降低购房门槛并释放合理住房需求。

  • 对购房者的影响： 延长贷款期限可降低月供压力。例如，贷款100万元、利率3.5%的情况下，40年期月供约3920元，较30年期的4490元每月减少近600元，但总利息将从约61.6万元增加至约88.2万元。
  • 风险防控： 竣工备案后放款可大幅出清烂尾风险。数据显示，现房销售比例已从2022年的13.9%升至2025年的32.4%。

此外，有观点认为，在收入预期不稳和人口老龄化的背景下，此类新政虽能缓解银行风险并延缓债务出清，但恐难阻止楼市的下行调整。