个人住房贷款期限上限调整

2026年8月28日，相关部门发布文件，明确个人住房贷款期限最长不超过40年。根据规定，具体的贷款期限将由购房人与商业银行协商确定，同时要求贷款金额不得超过拟购住房的评估价值。

政策背景与市场现状

在本次期限优化之前，政策已在降低首付、降低利率、减轻存量房贷负担、放松限购、扩大公积金支持、收储去库存及保交房等方面发力。2024年5月，全国首套和二套商业性个人住房贷款的最低首付比例已分别降至15%和25%，且取消了全国层面的房贷利率政策下限。

尽管金融条件较为宽松，但居民部门并未同步重新加杠杆。数据显示，2026年上半年，个人住房贷款余额为36.29万亿元，同比下降3.8%，较2025年末减少约7163亿元；居民中长期贷款在7月减少1202亿元，月均新增约369亿元，同比大幅下降。此外，2026年1—7月，全国房地产开发投资下降19.2%，新建商品房销售面积下降11.8%，销售额下降13.1%，个人按揭贷款为6040亿元，同比下降23.5%。

政策影响与解读

分析认为，此次政策的核心在于通过“期限延长+现金流平滑”来解决“月供太重”的问题，标志着房地产刺激政策明确转向“降现金流压力”。

  • 对银行业：在法规上为可能的不良房贷提供展期便利，并减缓房贷下降速度。
  • 对购房者：叠加购房补贴、公积金新政及税收改革等利好，预计短期内能释放部分有长期购房需求但资金不足的家庭入市。
  • 对房地产企业：对豪宅和高端住房置换市场影响不大，但有助于推动100平米以上大改善型住房的销售，加速非核心地区库存去化。
  • 对财政部门：有望前置释放GDP增速，拉动社融、社零数据改善，并推动CPI、PPI等数据短期走出待涨区间。