西安市出台商品房销售实施意见

10月30日，西安市住房和城乡建设局、自然资源和规划局、地方金融管理局三部门联合印发了《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。该意见旨在精准贯彻落实住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局发布的建房规〔2026〕3号通知要求，以加快构建房地产发展新模式。此次实施意见共从预售管理、现房销售、土地供应、竣工验收、主办银行制度、融资支持及开发建设管理这七个方面，推出了二十四条具体举措。

完善商品住房预售管理措施

针对不同类型的项目，实施意见在预售管理上作出了具体规定：

  • 新取得土地项目：对于2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售时，单体建筑应当完成主体结构封顶，并经项目属地住建部门核查通过后，方可办理预售许可。此外，项目预售资金实行封闭管理，需在项目竣工验收合格且水电气热等配套设施具备交付条件后，方可解除监管。
  • 在途项目：2026年8月28日（含）前已取得建设工程规划许可证但未办理预售许可的项目，预售条件按原政策执行；已取得国有建设用地使用权（或正在出让）但未取得建设工程规划许可证的项目，原则上按新取得土地项目执行，但经区县政府或开发区管委会研判能确保按期建成交付的，在加强资金监管并报市住建部门备案后，2027年底前可按原预售条件申请预售。
  • 历史遗留项目：2026年8月28日（含）前已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目，由各区县政府、开发区管委会建立清单台账，在评估风险并加强资金监管、确保按期交付的条件下，可按在途项目规定执行。
  • 资金支取：2026年8月28日后按原预售条件申请预售许可的项目，在监管资金额度覆盖剩余工程建设所需费用后，可按进度申请支取建设资金；超出部分可申请支取，但必须优先支付项目所需费用，且由属地住建部门审核。

行业背景与市场影响

根据中指研究院数据，住房城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局于8月28日联合发布新政，明确新出让土地项目优先实行现房销售，并将预售门槛提高至主体结构封顶。由于预售条件提高导致回款节点后移，项目从拿地到回款的资金占用周期拉长，房企拿地和开发的资金门槛随之抬升。

受此影响，房企投资拿地趋于谨慎。2026年1-9月，100家房企拿地总额为5785亿元，同比下降20.5%。9月份，全国300城住宅用地成交3750万平方米，同比下降34.6%，土地出让金1678亿元，同比下降19.7%。