政策背景与实施时间

2026年8月20日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（简称“通知”或“沪八条”）。该通知自2026年8月21日起正式施行。

核心政策举措

本次新政从五个方面共推出八项措施，具体内容如下：

  • 住房公积金提取优化：
    • 扩大首付款提取范围：在支持购买新建预售商品住房的基础上，新增对购买新建商品住房现房的支持，且提取不影响公积金贷款额度核算。
    • 调整提取频次与限额：对于在上海无公积金房贷且未办理冲还贷业务的购房缴存人，自不动产权证发证之日起5年内的购房提取由一次性提取调整为每年可提取一次，提取上限放宽至该住房自有资金实际支付房款。
    • 拓宽支出情形：支持提取公积金支付购房契税以及购买住房配套车位（库）、储藏室。
  • 个人住房信贷优化：

    调整二套房商业贷款最低首付比例。购买外环外（含原差异化政策区域，包括宝山、嘉定区全域）住房的二套房最低首付比例由不低于20%下调至不低于15%。调整后，上海首套房商贷最低首付比例统一为不低于15%；二套房维持区域差异化，外环内最低首付比例不低于25%，外环外不低于15%。

  • “以旧换新”购房补贴：

    上海将拿出总金额2亿元用于阶段性补贴，用完即止。在2026年8月21日至2027年3月31日期间，居民家庭在外环外购置新房并完成网签备案，且在网签备案日前后一年内售出外环内二手住房的，可申领3万元补贴；若仅在网签备案日前后一年内出售二手房，可按新房贷款总额的1%申领补贴，单套最高补贴5万元。

  • 房票安置与住房收购：

    在征收拆迁补偿安置中增设房票安置方式，重点面向旧城区改建和城中村改造项目。同时，加快收购二手住房转化为保障性租赁住房，重点在各中心城区（含浦东外环内区域）推进。

市场分析与评价

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，“沪八条”出台能够精准聚焦改善型需求。同策研究院院长宋红卫指出，公积金政策的拓宽极大提高了其使用效率，外环外二套首付比例的下降有利于释放外围改善需求并缓解库存压力，而以旧换新补贴则有助于促进客群从外环内向外环外转移。