房贷年限上调新政落地情况

8月28日，房贷最长年限由30年上调至40年的新政引起关注。9月1日该政策实际落地后，市场出现明显分化，全国银行执行进度不一。建设银行、邮储银行、交通银行等国有银行及部分股份制银行已明确开放40年房贷申请通道，新增房贷可选择20年、30年或40年期限，部分网点支持存量房贷年限调整。而工商银行、中国银行等多数国有大行在全国多数城市网点仍处于暂停受理状态，因尚未收到总行正式操作指引，仍按原30年最高年限执行。

年龄门槛与适用范围

尽管新政出台，但能否办理取决于银行、地区和个人资质。多家率先落地的银行规定，借款人年龄加上贷款年限不得超过75岁。这意味着想要贷满40年，购房者年龄必须在35岁以下。具体执行中，35岁购房者可贷满40年，40岁购房者最高可贷35年，45岁购房者最高可贷30年。

部分公积金贷款的标准更为严格，要求年龄加上贷款年限不超过70岁，这意味着申请40年贷款的年龄需在30岁以下。这表明该政策主要惠及年轻刚需购房者，中年改善群体基本无法享受40年超长房贷红利。

银行设置门槛的逻辑

银行设置年龄门槛主要基于以下逻辑：

  • 控制终身还贷风险：40年周期过长，若申请人年龄偏大，还款期将延伸至65岁或70岁以后，退休后收入锐减可能导致断供风险增加。
  • 贴合收入规律：银行认定35岁以下群体职业周期更长、收入成长性更强且抗风险能力更稳定，属于优质客群；而35岁以上群体职业波动较大，不适合超长周期信贷。
  • 合规性：央行规定“最长40年、双方协商确定”，赋予了银行自主风控权限，银行可根据多种因素综合核定最终贷款年限。