事件背景

2006年6月，租客张先生与房东刘女士签订房屋租赁合同，约定租期一年，保证金为11,600元。合同条款规定，租客需按照房屋交接时的现状使用，若需重新装修或变更设施需征得房东同意，且租赁期满后需恢复原状。此外，合同约定因租客使用不当或人为原因导致房屋或设备损坏的，由租客负责赔偿。

在租赁期间，张先生将房屋墙体由白色粉刷成黄色，并将原有的三室结构改造为四室。虽然租期届满后双方未再签订书面合同，但张先生一直使用该房屋直至2024年7月。

核心争议与诉讼

在办理房屋交接手续后，刘女士要求张先生将房屋恢复至“原状”，具体要求包括恢复三房结构、修复漏水损坏并重新粉刷墙体为白色、更换地板及灶台等。由于双方未能就恢复标准达成一致，刘女士将张先生起诉至上海市长宁区人民法院，要求赔偿房屋修复费用14万余元、房屋空置损失10万余元，以及逾期支付租金的违约金5,000元。

针对上述指控，张先生辩称装修改造已获得刘女士允许，墙壁发霉是由外墙渗水引起。他承认第三卧室地板因长期使用办公椅滑轮而磨损，但主张其余地板和灶台的损坏属于自然损耗。同时，他认为房屋空置是由市场行情及房东自身原因导致，不同意赔偿空置损失，并反诉要求刘女士退还房屋押金。

法院审理与认定

长宁区人民法院在审理中指出，承租人退租时应按合同约定返还房屋，故意或疏忽造成的损坏应承担赔偿责任，而自然损耗不应由承租人承担。

  • 关于结构与颜色恢复：法院认为，尽管张先生的改造经过了刘女士同意，但合同明确约定租赁期满需恢复原状，因此该部分修复费用应由张先生承担。
  • 关于设备损坏：刘女士申请对墙体、地板、灶台的受损原因进行鉴定，但鉴定结论显示因果关系客观无法鉴定。法院注意到，双方确认租赁期间张先生曾反映漏水情况但均未维修。
  • 关于责任判定：除张先生自认的办公椅导致地板损坏外，刘女士未能举证其他损坏系张先生使用不当所致。法院考虑到房屋在出租时已装修多年且张先生实际使用了18年，正常使用过程中不可避免会产生自然损耗。

最终，法院综合考虑房屋现状、使用年限及双方过错等因素，酌情认定张先生支付修复费用。