房地产市场趋势与土地出让情况

当前房地产市场呈现出从增值载体向居住载体回归的趋势。人口数据方面，2025年末全国人口为140489万，较上年减少339万，其中出生人口792万，死亡人口1131万。尽管2025年城镇常住人口增加1030万至95380万，城镇化率达到67.89%，但由于总人口减少且出生人口处于低位，购房人群的扩张逻辑已发生变化，更多取决于具体城市、片区及家庭置换需求。

供给端数据显示，地方依靠新地新盘拉动楼市的模式正在降温。2024年全国国有土地使用权出让收入为4.87万亿，2025年下降14.7%至约4.15万亿。2026年上半年，该项收入进一步下降31.5%，为9778亿。目前供地安排更趋向于参考库存、人口和产业情况。

城市更新规划与资金投入

根据2026年6月国新办对“十五五”规划的解读，国家将重点推进城镇老旧小区改造，计划新开工11.5万个，旨在提升热力、燃气、供水、道路等配套，并为具备条件的楼栋加装电梯。

在资金支持方面，2026年中央预算内投资城市更新专项安排970亿，预计惠及约800万户居民；同时安排1600亿超长期特别国债，用于支持供热、供水、排水、燃气等地下管网改造。

相关市场测算认为，“十五五”城市更新的投资容量可能达到15万亿至20万亿，但这属于项目总投入测算，并非中央财政的一次性拨款。规划量化目标还包括改造地下管网36.5万公里、城中村改造约4000个以及危旧房更新约50万套，具体落地仍需取决于地方的项目和资金安排。

保障性住房建设与市场分流

保障房建设正在分流刚需，改变新市民、青年及工薪家庭的购房逻辑。具体城市进展如下：

  • 郑州：2026年计划分配1万套间，筹建人才公寓及保障性租赁住房5000套间，并推进收购存量商品房用作保障房。
  • 深圳：2026年计划供应4万套间，筹建3万套间，并开展首批配售型保障性住房的公开配售。
  • 贵阳：2025年保租房建成投用3.78万套间，配售型保障房累计启动6055套，部分将于2026年销售。

此外，土地和改造资金正更多流向有能力实施更新的城市。中指研究院2026年上半年的统计显示，TOP20城市的住宅用地出让金占全国的62%，北京、上海、杭州等核心城市的宅地成交更为集中，而部分远郊地块及三四线城市成交偏弱。