个人住房贷款期限延长至40年

8月28日，中国人民银行与国家金融监督管理总局联合印发了《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。该《意见》明确，个人住房贷款期限由原先的最长30年延长至最长40年。

上海易居房地产研究院副院长严跃进测算，若以100万元贷款本金、年利率3%且采用等额本息还款方式计算，30年期的月供为4216.04元，而延长至40年期后，月供将降至3581.02元，每月还款额减少635.02元，降幅约15%。这意味着购房家庭每年可节省约7620元的现金流支出，前五年累计可释放近3.8万元的还款压力。严跃进认为，这对于收入增长呈阶段性特征的群体是实实在在的“减负”，虽然期限拉长会导致总利息增加，但让购房者在短期还款能力与长期债务安排之间有了更从容的选择空间。

需要注意的是，延长至40年并非强制规定，具体期限由购房人与商业银行协商确定。

房贷放款时点与债务重组优化

在个人住房贷款方面，《意见》对放款时点进行了调整：

  • 所购新建住房实行现房销售的，贷款在销售备案后发放；
  • 实行预售的，须在项目竣工备案后发放，并通过受托支付方式直接划转至主办银行账户或预售资金监管账户，以确保购房人实现“能拿房、再还贷”。

此外，针对暂时失去收入来源的存量房贷借款人，《意见》赋予银行更大的债务重组自主权，可灵活采取延后还本、展期等方式。

开发贷款制度及整体金融重构

除个人房贷外，《意见》还重点优化了开发贷款制度，建立主办银行制度，要求单个房地产项目对应一家主办银行，项目存续期间的开发贷款、项目自有资金及现房销售资金等全部纳入该行账户封闭管理。开发贷款期限也大幅延长，预售项目最长5年，现房销售及商业地产项目最长7年。

此次改革由人民银行、金融监管总局及证监会共同推动。金融监管总局同步出台了包括商品住房开发贷、个人住房贷在内的5项试行管理办法。招联首席经济学家董希淼分析认为，系列政策旨在构建一个对购房人更友好、对房地产行业更稳健、对金融系统更安全的制度框架。