资本加速布局学生公寓赛道

今年夏天，学生公寓成为香港不动产市场最火热的赛道。据界面新闻不完全统计，2025年至今年8月，香港通过公开披露进行收购、改建的学生宿舍案例超过10宗，合计成交金额超过60亿港元。入局者涵盖多种资本背景，包括中原投资、宏安地产等香港本地资本，京东等内地互联网巨头，以及新加坡伟合控股等国际资本。

市场格局正发生变化，几年前香港学生公寓多为“二房东”式的零散经营，缺乏机构化运营。目前，同一栋楼的市场估值可能在一年内翻倍。中原投资总裁叶明慧认为，此轮资本涌入的底层逻辑在于资产本身的抗周期属性，以及政策放开带来的真实需求爆发。

政策驱动与供需严重错配

香港特区政府正全力推进“留学香港”品牌建设。根据2023年施政报告，政府资助专上院校非本地学生收生限额自2024/25学年起由20%提高至40%；2025年施政报告进一步宣布，该上限自2026/27学年起提升至50%。此外，资助研究院研究课程的超额收生自资学额上限也从100%增至120%。

政策调整导致非本地学生人数快速增长，2024/25学年已增至9.2万人。然而，住宿供应严重不足。莱坊统计显示，截至2024/25学年，香港学生宿舍床位总供应量（含计划中床位）约为57335个，即便全部供非本地学生使用，仍存在约34665个床位的缺口。

本地统计显示，2025年香港八大院校平均床位比约为2.5∶1，即每2.5个学生争抢1个床位，在香港大学、香港中文大学等热门院校竞争更为激烈。

相关措施与投资回报

为缓解缺口，特区政府推出先导计划鼓励将酒店和商厦改装为学生宿舍，2025年7月启动“城中学舍”计划，并于2025年施政报告中将范围扩展至拆除商厦后重建的宿舍。特区政府发展局局长甯汉豪表示，截至今年6月底，教育局已收到40宗“城中学舍”计划正式申请，其中38宗符合资格，预计可提供9100个宿位。

在具体投资案例方面，京东集团斥资7.5亿港元购入油麻地一酒店改造为学生宿舍；华润隆地有限公司2026年3月斥资9.53亿港元收购悦品酒店·荃湾，计划改造为提供约900个宿位的宿舍；招商局商业房地产投资信托基金2025年底以近2.06亿港元购入尖沙咀一酒店，改建为提供85个宿位的公寓。

莱坊统计指出，香港学生住宿市场回报率为4.5%至5%，优于传统甲级写字楼及中小型住宅，部分公寓在开业初期和预租期入住率可超过98%。