居民购房贷款贴息政策实施

自2026年10月1日起，由财政部、中国人民银行、金融监管总局联合实施居民购房贷款贴息政策。根据该政策，符合条件的首套新发放商业性个人住房贷款可按贷款本金给予年化1个百分点的贴息，贴息期限最长为5年，单户享受贴息的贷款规模上限为100万元，该政策实施期限暂定为1年。

政策明确规定，使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括使用新发放商业性个人住房贷款置换存量贷款。

市场利率现状与历史对比

目前市场环境下，合同利率为3.05%的贷款在贴息后按年化2.05%计息，而存量房贷的加权平均利率约为3.1%。两者的利差约为100个基点。

回顾历史，此前曾出现过两波提前还贷潮：第一波发生在2023年二季度，当时新发放房贷利率持续下行，而存量房贷利率普遍在4.5%至5.5%之间，导致2023年二季度个人住房贷款净增长为负3400亿元；第二波发生在2024年上半年，新发放利率降至3.45%左右，存量利率为4.2%，2024年4月基于样本RMBS测算的早偿率一度超过47%的历史峰值，2024年二季度个人住房贷款净增长为负4000亿元。

当前环境分析与限制措施

分析认为，当前局面与此前两波还贷潮相比存在差异：

  • 置换路径受限：贴息仅针对购买首套住房的家庭，且政策文本明确排除了借新还旧以获取贴息的路径。
  • 利差收窄：天风证券研报指出，银行对经营贷、消费贷的定价趋于审慎，部分银行实际经营贷利率突破4%，普通个人消费贷利率大多维持在3%以上，与存量房贷的价差逐渐收窄。
  • 监管压力：监管部门对以贷换贷保持高压，商业银行在放款前后持续核验资金真实用途，要求提供经营证明。