房产起拍价大幅高于评估价引发关注

近日，深圳市南山区岸芷汀兰花园的一套房产在法拍平台挂牌拍卖，引发社会关注。该房产建筑面积为172.41平方米。法拍平台信息显示，该房产的评估价为17,811,849.51元，折合每平方米约10.3万元，定价方式为定向询价。然而，该房产的起拍价被设定为39,008,854.78元，折合单价约22.6万元/平方米，比评估价高出2119万元。

该房产于10月15日正式开拍，但由于报名人数为零，最终导致流拍。

法院回应定价逻辑及原因

针对起拍价与评估价之间巨大的差额，深圳市南山区人民法院工作人员解释称，该起拍价是由当事人和法院议价设定的。在法拍过程中，有时起拍价会高于评估价，这可能是为了覆盖债权金额。由于该房产涉及一起债务合同纠纷，当债权人希望拍卖款尽可能覆盖全部债权时，起拍价可能会被推至远高于评估价的水平。

从法律底线来看，第一次拍卖的价格限制在于不得低于评估价或市价的70%，但法律并未限制起拍价可以设定得很高。

市场对比与后续影响

相关数据显示，该房产的评估单价（10.3万元/平方米）相对保守。乐居网2026年9月引用的贝壳平台数据显示，岸芷汀兰二手房挂牌均价为15.6万元/平方米；Q房网10月数据显示，该小区参考均价约15.1万元，挂牌均价约15.8万元。

分析指出，该房产起拍单价22.6万元已高于同小区二手房挂牌价。此外，竞买人通常需缴纳起拍价5%至20%的保证金，以3900万元计算，保证金区间约为195万元至780万元。

关于后续安排，南山区法院工作人员表示，目前不确定是否会进行二次拍卖，具体将根据案件的执行情况而定。根据网络司法拍卖规则，若进入第二次拍卖，起拍价可在一次拍卖基础上降低，但降幅不得超过20%，这意味着二拍起拍价最低约为3120万元，折合单价约18.1万元/平方米。