捐赠房产变现遭遇高额税费

在上海徐汇区，杜英荣与陆苏英夫妇生前立下公证遗嘱，决定在身故后将剩余存款和房产全部捐出，用于救助困难家庭的先天性心脏病患儿，并指定上海市华侨事业发展基金会为遗产受托人。两位老人于2018年和2025年先后离世，留下一百多万元存款及一套市价300余万元、面积40余平方米的住房。目前，存款已提存至公证处，但房产尚未能出售。

2026年，华侨基金会尝试按照遗愿出售该房产，但被不动产登记部门告知，基金会不能直接代替已故老人卖房。徐汇区自然资源确权登记事务中心解释称，依据《民法典》第1121条及上海不动产登记相关政策，产权人去世后房屋对外出售必须先完成继承确权，确认新的房屋权利人并完成转移登记后，才能办理出售过户。

这意味着基金会需先将房产过户至名下再行出售，但一旦产权变更，机构处置房产需参照企业标准计税，无法享受个人售房的部分税收优惠，将面临高额税费。由于税费可能高达房屋总价的六七成，基金会目前难以决定如何处置该房产。

类似案例及税负情况

此类问题并非个例。早在2014年，上海市慈善基金会闵行区代表处也遇到过类似困境。毕原鸿、毛怡夫妇遗赠的助学房产在过户至基金会名下后，核算发现综合税费接近房屋总价的70%。上海市慈善基金会闵行区代表处专职副会长鲍运刚表示，当时一套房产价值650万元，总共需要缴纳四百五六十万元的税费，其中大头包括土地增值税和企业所得税。最终该房产未被卖出，而是通过出租将租金进入慈善专项基金。

专家观点与建议

针对该问题，法律与政策专家提出了相关看法：

  • 上海交通大学凯原法学院民商法副教授李贝认为，若授权委托书明确约定委托事项的履行不因委托人死亡而影响，该委托书在死后可继续生效。她指出，老人的意愿是委托基金会代卖而非将其列为继承人，因此“先过户、再售卖”的操作值得商榷。
  • 律师易非认为，老人遗嘱本意属于死后生效的委托代理，希望有关机关能出台操作细则，避免善意善举被辜负。
  • 上海财经大学公共政策与治理研究院院长田志伟建议建立公益机构白名单制度，对信用良好的公益组织在处置受赠资产时免征企业所得税与土地增值税。