二手房交易占比首次过半，市场进入存量时代

根据住房城乡建设部及相关数据显示，今年上半年，全国二手房网签面积同比增长10.2%，二手房在交易总量中的占比达到50.4%，首次超越新房。其中，北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市）的二手住宅交易面积已超过新建商品住宅。具体来看，北京和上海的二手房成交规模均创近5年同期新高，深圳二手房成交量连续两个月同比增长超10%，成都、重庆自5月以来二手房交易数量同比均转增。

数据显示，二手房交易面积占比从2025年全年的46%上升至今年上半年的过半水平。这表明我国房地产市场正加快从以新房销售为主的增量交易，向新房和二手房并举转变，未来新房交易下降、二手房交易上升将成为常态。

房地产发展思路与驱动模式转变

在存量时代，房地产对经济增长的贡献将不再过度依赖开发投资的快速增长。随着“控增量、去库存、优供给”政策的落实，开发投资、新开工面积及新房销售面积等指标的下降，被视为市场形成供求平衡的表现。

房地产发展的重心正从重开发、轻运营，转向存量资产的提质增效，驱动力由投资开发转向存量运营。拉动投资的方式将更多转向城市更新，包括城中村改造、老旧小区改造、租赁住房及原拆原建等。行业重心将向后端运营、服务和维修等领域延伸。

此外，住房消费的扩大将通过“换房”、“改房”和“管房”实现。住房改善将带动装修、家居、家电等下游消费，而物业服务和住房租赁将拓展服务消费空间。在定价机制方面，分散的买家和业主将发挥更重要作用，房企不再是唯一的定价主导力量。

房企转型与市场分化趋势

面对行业变革，房企正从单一开发建设向代建、租赁、运营等多元化转型。以旭辉为例，该公司采取轻资产转型策略，孵化了旭辉建管、永升服务及租赁品牌“瓴寓”。其中，旭辉建管2026年上半年新签约项目42个，半年度销售额72亿元；永升服务2025年年报显示收入约68.7亿元，第三方在管面积占比升至76.6%；“瓴寓”在全国23个城市管理超80个租赁社区、15万间房源。

在供给端，部分城市二手房挂牌量出现回落。普睿智数据统计显示，上海、北京、苏州、南京、天津等15个城市，二手房挂牌规模从2025年12月的226万套到2026年6月底减少了16%。天津的二手房挂牌量在经历阶段性峰值（一度超过25万套）后，回落至189,378套。

挂牌量回落的原因被归结为：业主预期修复导致恐慌抛售结束；市场成交回暖消化了低价“笋盘”；带押过户等政策简化了置换流程；以及缺乏流通性的弱势房源主动出清。这表明市场已进入“择优购房”时代，优质房源与弱势房源的行情正走向两极分化。